致*法官:
作为原告的代理律师,有责任为原告把握诉请,以保证诉讼主张的合法性。对此,向您阐述一下,原告诉请的道理所在。请指教。
原告请求权的法律基础:
1994年订立的<房屋置换协议书>订立的法律效果,引起物权的变动.据此原告取得所有权。
<物权法>第15条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
以下分述之理由:
一、《房屋置换协议书》合同成立并有效。其性质为房屋买卖合同。
合同成立:
1 有明确的价格;
协议一之2:甲方该物业之估价为人民币262000元
2明确的转让对象物权;
协议第一条之一1,甲方确认凌云新村602102室之物业(使用权产权)为甲方所有。
3明确的履行时间
合同订立日支付定金1万元;办理进户手续时支付价款262000元;付款时间为98年8月底;全款到位后,在二十天内交付房屋,户口迁入。
合同有效:
出售方为产权人上海市沪莘房地产开发联合总公司的代理人.这一点,在后来的系争房屋出租方为沪莘置业发展有限公司,而沪莘置业发展有限公司是从上海市沪莘房地产开发联合总公司变更而来的.可以证明. 出售的房屋有产权,权利人处分有效.
二、<买卖合同>的法律后果:出让方交付房屋所有权给买受方,即原告、被告、原告母亲。
《合同法》第130条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
买受方为原告及被告原告母亲,三人共同出资。原告是显明购房人,另两人隐名购房人。基于财产形态的转换之事实,三人均有权受领房屋所有权。
结论之一
依房屋置换协议,原告及被告及原告的母亲有权取得102室房屋的所有权.据此原告的请求权没有任何障碍/
二、原告请求权在订立置换协议之后,有没有消灭?
1,1998年订立合同之时,出售方与买受方没有约定交付所有权的期限及办理过户手续的相关约定会不会让买受方受让所有权的权利消灭?
合同条款二之3-5,将甲方办进产权过户加税手续划掉,双方没有约定交付房屋产权的时间。
没有约定,不等于出售方可以不交付所有权。
合同法第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。
在出售方没有明示不转移所有权,买受方没有明示放弃受领所有权的情况下,买受人可随时要求出让方转移所有权。所有权不会当然丧失。
结论之二:
1998年订立合同之时,原告对房屋的所有权受领权利没有灭失。
2、1998年至2014年出让方与买受方之被告及原告母亲订立的公有住房租赁合同会不会消灭原告的所有权?
出售方与原告母亲及被告先后订立两份公有住房租赁合同,与1998年的置换协议是什么关系?
租赁合同是对原合同的补充协议。其存在并不当然否定置换协议的效力。
首先,合同双方均没有明确的意思表示,以租赁合同取代置换协议。原告作为合同主体一方从未向出售方作出解除或终止置换协议的意思表示。
其次,置换协议与租赁合同不发生冲突,不适用后者效力优于前者的推定。前者以转移所有权包括占有、使用、收益、处分的权利,后者以转移占有使用权为目的。
《合同法》第44条 依法成立的合同,自成立时生效。
《合同法》第77条 当事人协商一致,可以变更合同。
第三,从所有权权能可以分离的角度,所有权权能的分离并不意味着所有权丧失。
租赁合同取得所有权权能之占有和使用权。置换协议取得所有权。出售方在履行置换协议进程中,先行交付使用权。健立租赁关系不当然让置换协议的效力消灭。
结论三:
出售方与原告母亲、被告订立的租赁合同并没有消灭出售方转移所有权的义务。原告要求出售方转移所有权的权利依然存在。
3、判决驳回原告主张用益物权的诉讼请求,原告是不是当然丧失所有权?
判决认定的法律基础是租赁合同对应的用益物权。适用:《上海市房屋租赁条例》之公有住房同住人认定要件。在合法租赁关系存在的情况下,原告即不是承租人又不是同住人。原告固然不能基于租赁合同的法律行为取得用益物权。
判决的既判力只能证明,原告不是租赁合同的权利义务人。租赁关系存续期间无使用权,即用益物权。
2014年被告与出售方再行订立一份公有住房出售合同。终止了判决所指向的法律行为即租赁合同。租赁关系的终止,用益物权必然随之消灭,取而代之的是所有权的归属问题。
判决与原告主张的物权变动原因不同,前者是租赁关系,后者是买卖关系。租赁关系并不必然否定买卖关系,在买卖关系所有权未转移的前提下,法院依租赁关系判决原告无用益物权是正确的,但在租赁关系终止后,用益物权终止,取而代之的是买卖关系的所有权的变动。因此,再用用益物权阻却所有权变更之原因的成立是不符合逻辑的。
结论之四
判决既判力,不能阻却原告主张所有权。
4、公有住房出售合同消灭置换协议的效力。物权变动的原因是公有住房出售合同,不是置换协议。这个结论能否成立?
引起物权变动的直接原因,从表面上看,是被告与出售方订立的公有住房销售合同。物权据此登记在被告名下。
而事实上,同一标的物出售方虽订立了两份置换协议和公有住房出售合同。实质是完成一次转让。
如果没有前面的合同,被告只支付2万元,显然是不能取得所有权的;
如果没有前面的合同,被告不可能成为承租人承租系争房屋的。不能承租系争房屋,根本不具备购买系争房屋的资格;
两份合同指向同一标的物;主体出售方作为权利人未改变。两份合同存在权利义务的连续性。
前一合同,出售方尚未完全履行合同义务,即交付所有权;后一份合同继续履行前一份合同,交付了所有权。
唯一的变更,合同价款由13.5万元。,增加2万元,变为15.5万元。
结论五:
置换协议与公有住房销售合同为同一法律关系,共同产生物权变更的法律效果。履行合同的主体依然是出售方为沪莘房地产开发联合总公司及原告、原告母亲、被告。
原告为物权变更原因法律行为的实施者,当然取得物权。
综上五个结论综合意见:
本案四份合同,实质为同一法律关系,即房屋买卖合同所引起的物权变动,所有权由原产权人变更为买受人。
租赁关系,只是履行置换协议中交付使用权给被告及原告母亲,在所有权未移转之前,原告作为合同买受人之一,受领所有权移转的权利并未消灭。
基于所有权权能可以分离的法律基础,原告没有占有和使用房屋,在租赁期内,不拥有用益物权表现的占有使用权能。不表明所有权必然消失。
支付的两次购房款,共同交换房屋所有权,缺一则不可。财产权从贷币形态向不动产形态的转换过程中,货币所有权消灭的事由,如赠与、放弃等,因此,原告基于货币的财产权取得对价的不动产所有权是当然的。
直接的法律依据:
《上海市最高人民法院关于上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(沪高法民一[2004]3号)
“通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋被拆迁后,所得到的货币补偿款,一般应归出资人所有。”
此致
原告代理人:李亚辉