商品房宣传广告有无合同效力的判断 2008年7月28日，新城公司(作为甲方)与费某某(作为乙方)签订购房确认及定金合同网上备案签约委托书(下简称委托书)，明确了房屋的具体位置、建筑面积、单价和总价，第3项约定乙方在签署本书时已经充分了解了认购物业及其《上海市商品房预售合同》样本及补充条款的前提下自愿认购该房屋，如费某某、罗某某的付款方式为向银行申请按揭贷款……；第5项约定乙方在签订本书的同时，甲方已向乙方告知并解释本书相关条款并提请乙方注意，在乙方理解并确认的前提下双方签订本书，……。 2009年2月6日，费某某、罗某某(作为乙方)与新城公司(作为甲方)签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：甲方经批准，在该地块上投资建造《新城盛景园》商品房，主体建筑物的建筑结构为钢混结构；建筑物地上层数为8层；上述商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，青浦区房屋土地管理局已批准上市预售(预售许可证编号：青浦房地(2008)预字0000502号)；乙方向甲方购买青浦区赵巷镇崧文路299弄《新城盛景园》某号301室房屋；据甲方暂测该房屋建筑面积为89.53平方米；该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况说明(抵押关系、租赁关系)见本合同附件四，(相邻关系及小区平面布局)见本合同附件六；该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为人民币7,743元；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为693,231元；本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积暂测与实测不一致的原因外，不再作变动；合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，合同的补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；甲方定于2009年10月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同另对其他内容作了约定。 上述合同附有附件和补充条款。附件二为房屋建筑面积计算表，计算表上附有房屋建筑设计和平面图，标明了房屋的形状和位置。 补充条款第六条约定：除本合同约定的条款和状况外，甲乙双方均无权终止本合同，否则提出终止合同方必须赔偿另一方房屋总价款的10%作为违约金；除此合同及补充条款之外，任何一方不得援引任何其他书面的、口头的或者其他形式的承诺、声明、广告、告示、宣传资料、协议；未经甲方书面授权，甲方雇佣的任何人员(包括销售人员)所出具或签署的任何文件均属无效；甲方所做的售楼广告、售楼书、样板房等推广材料仅为宣传目的而设立或提供，不列为本合同的附件或组成部分，乙方也不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。 合同签订后，费某某、罗某某向新城公司支付了相应的房款，新城公司按照合同约定将房屋交付给了费某某、罗某某，系争房屋的产权于2010年3月24日转移登记至费某某、罗某某名下，房产证上的房屋图与预售合同的附件二的附图一致。 费某某于2009年10月30日在《物业交付结算表》签字，双方对公共服务费、装修垃圾清运费、分时电表开通费、有线电视初装费等进行了结算。 同日，费某某在《青浦新城盛景小区业主入住登记表》上签字，并领取了房屋钥匙。 2009年12月1日，费某某、罗某某向新城公司的服务中心申请装修。后费某某、罗某某以新城公司未赠送8平方米空中庭院为由，诉至原审法院，请求判令新城公司承担违约责任，赔偿费某某、罗某某92,904.66元。 一、合同效力分析 依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有法律约束力。费某某、罗某某与新城公司之间签订的预售合同及其附件和补充条款，是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应当按照约定履行。 二、推定买受人对合同条款能准确理解并认可的事实 费某某、罗某某作为房屋的买受人，在签订委托书和预售合同时，1、应当审慎审查合同的条款，特别是合同的补充条款，确认无误后签名进行确认。费某某、罗某某认为自己未能就委托书和预售合同中的补充条款的约定进行注意，但是双方签订的委托书仅有7项条款，2、其中第3、5项关于费某某、罗某某的“已经充分了解认购物业及其《上海市商品房预售合同》样本及补充条款的前提下自愿认购该房屋”、“乙方在签订本书的同时，甲方已向乙方告知并解释本书相关条款并提请乙方注意，在乙方理解并确认的前提下双方签订本书”的内容相对于其他项占据了较多面积，费某某、罗某某应该对委托书和预售合同的条款进行了详细了解。 三、有充分的时间证据，证明买受人有足够时间对合同条款加以注意，并提出异议。 1、事隔两天后双方又签订了预售合同。 2、半年后新城公司才将房屋交付费某某、罗某某，费某某、罗某某也应当有合理充分的时间了解预售合同特别是补充条款的内容。 四、条款的实际履行无异议，证明买受人对合同条款内容已明知并无争议。 费某某、罗某某收取房屋时并未对此提出异议，取得房产证后合理时间内也未对相应条款提出异议；费某某、罗某某在收房后向新城公司的服务中心申请装修； 上述因素均表明其已经对房屋面积和房型充分了解，其也未在其后的合理时间内提出异议。 综合上述因素，费某某、罗某某关于自己未注意到预售合同补充条款的陈述明显不合常理，法院没有采信。 五、对广告内容定性，是否有合同效力。 1、对合同价格的影响。 新城公司虽然就系争房屋的房型发布了广告，但是参照新城公司同期售出的同一小区其他房型的房屋售价，该广告的内容并未对合同的价格形成重大影响； 2、明确排除合同效力 双方在签订委托书和预售合同时也明确排除了该广告的适用； 3、没有纳入规划范围内 双方签订合同时约定的房屋平面图与新城公司实际取得的房屋范围一致；费某某、罗某某在新城公司交付房屋时也未对房屋的面积提出异议； 六、法律适用的解释 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，该法条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该法条是对民法理论关于要约邀请不构成要约的突破，体现了我国法律对于商品房买受人的特别保护。 就双方当事人的合同法律关系而言，有约定从约定，无约定从法定，这是合同法的基本原则，如双方当事人就广告问题没有作出约定，自应适用上述司法解释的规定，双方当事人嗣后在预售合同中已经作出约定，明确广告不作为合同内容，因此本案不能适用上述司法解释的规定。 七、虚假广告误导消费问题 关于上诉人上诉要求调查虚假广告问题，与本案在法律上没有关联性。 最终买受人诉请增加广告中的空中庭院8平方没有得到法院支持。